Immobilier

Sous-comptage et trajectoire CRREM : données clés pour décideurs 2026

Le sous-comptage énergétique et les trajectoires CRREM constituent deux leviers décisifs pour les décideurs immobiliers en 2026. Les actifs tertiaires non alignés sur les pathways CRREM s’exposent à un risque de dépréciation accélérée, tandis que l’absence de données granulaires de consommation empêche tout pilotage efficace de la décarbonation. Cet article synthétise les enjeux, les données disponibles et les implications opérationnelles.

Sommaire

Résumé exécutif : sous-comptage et trajectoires CRREM 2026

En 2026, les propriétaires et gestionnaires d’actifs tertiaires font face à une double contrainte : respecter les obligations réglementaires françaises issues du Décret Tertiaire et du Décret BACS, et aligner leurs actifs sur les trajectoires de décarbonation définies par le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Ces deux exigences convergent vers un même impératif : disposer de données énergétiques fiables, granulaires et exploitables.

Le sous-comptage désigne la mesure détaillée des consommations par usage (chauffage, climatisation, éclairage, équipements) au sein d’un bâtiment. Sans cette granularité, il est impossible d’identifier les postes de dérive, de justifier les actions de rénovation ou de démontrer la conformité aux trajectoires CRREM. Les décideurs qui négligent cette étape s’exposent à un risque de stranding de leurs actifs, c’est-à-dire une perte de valeur liée à l’obsolescence énergétique et climatique.

Les enjeux financiers sont réels : un actif hors trajectoire CRREM voit sa liquidité diminuer, ses conditions de financement se durcir et sa valeur locative fragilisée. La maîtrise des données de sous-comptage devient ainsi un facteur de compétitivité patrimoniale, et non plus seulement une obligation réglementaire.

Méthodologie et sources des trajectoires CRREM

Le CRREM est un outil de référence développé initialement dans le cadre de la recherche européenne, avec le soutien de l’INREV, de l’EPRA et de plusieurs institutions académiques. Il définit des pathways (trajectoires) de décarbonation par type d’actif et par pays, compatibles avec les objectifs de l’Accord de Paris (1,5°C et 2°C). Ces trajectoires expriment des seuils d’intensité carbone (kgCO₂/m²/an) et d’intensité énergétique (kWh/m²/an) à ne pas dépasser chaque année.

En France, la collecte des données de consommation énergétique s’appuie sur deux dispositifs réglementaires complémentaires. La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, centralise les déclarations annuelles de consommation des bâtiments tertiaires soumis au Décret Tertiaire (surfaces ≥ 1 000 m²). Le Décret BACS, quant à lui, impose l’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) permettant l’automatisation et le suivi des consommations, avec des échéances progressives selon la puissance des installations.

L’articulation entre ces outils réglementaires et les trajectoires CRREM est fondamentale : les données collectées via OPERAT et les systèmes GTB constituent la matière première nécessaire au positionnement d’un actif sur un pathway CRREM. Sans sous-comptage structuré, la granularité requise pour cet exercice fait défaut, rendant l’analyse CRREM partielle ou inopérante.

Outil / Dispositif	Gouvernance	Donnée produite	Lien avec CRREM
Plateforme OPERAT	ADEME (France)	Consommations annuelles par bâtiment	Alimentation des indicateurs d’intensité énergétique
Décret BACS	Ministère de la Transition Énergétique	Données temps réel via GTB	Granularité par usage pour le sous-comptage
Pathways CRREM	CRREM / INREV / EPRA	Seuils kgCO₂/m²/an et kWh/m²/an	Référentiel de trajectoire de décarbonation
Bilan GES / DPE	ADEME / diagnostiqueurs certifiés	Émissions carbone et classe énergétique	Données d’entrée pour le positionnement CRREM

Résultats et chiffres clés des trajectoires CRREM 2026

Les trajectoires CRREM ont connu plusieurs mises à jour significatives. La version 2.04 a introduit une différenciation plus fine par type d’actif (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie) et par zone géographique européenne. La version 2.05, publiée ultérieurement, a affiné les hypothèses relatives au mix énergétique national et aux facteurs d’émission, conduisant dans plusieurs cas à un durcissement des seuils pour les actifs français.

Pour les bureaux français, les trajectoires CRREM 2°C indiquent une nécessité de réduction progressive et continue de l’intensité carbone tout au long de la décennie 2020-2030. Les actifs dont l’intensité énergétique dépasse significativement les seuils du pathway s’exposent à un point de stranding de plus en plus proche, ce qui signifie que leur valeur de marché commence à être affectée par leur inadéquation climatique.

Un vide documentaire persiste néanmoins dans le contexte français : il n’existe pas, à ce jour, de publication officielle croisant de manière systématique les seuils CRREM par usage et les données de sous-comptage collectées via OPERAT. Cette lacune rend difficile l’évaluation précise de la part du parc tertiaire français effectivement hors trajectoire, et souligne l’importance d’une démarche proactive de la part des propriétaires d’actifs.

• Bureaux : parmi les typologies les plus exposées au risque de stranding en France selon les pathways CRREM 2°C
• Commerces et retail : trajectoires variables selon la surface et l’usage, avec des seuils d’intensité énergétique souvent difficiles à atteindre sans rénovation lourde
• Logistique : intensité carbone généralement plus faible, mais dépendance aux énergies fossiles pour le chauffage à surveiller
• Hôtellerie : forte consommation par m² liée aux usages spécifiques (eau chaude sanitaire, restauration), trajectoire exigeante
• Santé et enseignement : pathways spécifiques, souvent moins documentés dans les analyses de marché françaises

Un accompagnement expert pour piloter vos données énergétiques

Le sous-comptage énergétique génère des économies substantielles à condition d’être correctement structuré et suivi dans le temps. EGREEN accompagne les organisations tertiaires dans cette démarche depuis 2012, en combinant expertise technique, maîtrise réglementaire et outils logiciels adaptés aux patrimoines multi-sites.

EGREEN intervient à chaque étape du cycle de performance énergétique : audit initial pour établir un état des lieux précis des consommations, mise en place des dispositifs de sous-comptage, paramétrage des systèmes de collecte de données, puis suivi continu des performances. Cette approche à 360° permet à ses clients de centraliser l’ensemble de leurs enjeux énergétiques auprès d’un interlocuteur unique, simplifiant ainsi la gestion de patrimoines complexes.

Les résultats obtenus par EGREEN sont concrets : jusqu’à 30 % d’économies sur les factures d’énergie, un suivi de plus de 10 millions de mètres carrés de bâtiments, et plus de 300 clients accompagnés dans leur démarche de performance énergétique. EGREEN a également sensibilisé plus de 30 000 personnes aux écogestes, reconnaissant que la performance énergétique ne se limite pas aux équipements mais implique aussi les comportements des occupants.

Depuis son intégration au groupe Enersweet, EGREEN renforce son positionnement en proposant un accompagnement global qui intègre les obligations réglementaires françaises — Décret Tertiaire, Décret BACS, déclarations OPERAT — et les référentiels internationaux comme les trajectoires CRREM. Cette double maîtrise permet aux foncières, property managers et grands occupants de disposer d’une vision consolidée de leur exposition au risque climatique et de piloter efficacement leur trajectoire de décarbonation.

Implications et perspectives pour les investisseurs en 2026

Le risque de stranding constitue la principale menace financière liée au non-alignement sur les trajectoires CRREM. Un actif qui dépasse durablement les seuils d’intensité carbone ou énergétique définis par son pathway voit sa valeur de marché progressivement décorrélée des actifs conformes. Les investisseurs institutionnels intègrent désormais ces critères dans leurs processus de due diligence, et les établissements financiers commencent à moduler leurs conditions de financement en fonction du positionnement CRREM des actifs en garantie.

L’obsolescence des seuils CRREM représente un défi supplémentaire. Les mises à jour régulières des pathways — comme le passage de la v2.04 à la v2.05 — peuvent modifier significativement le positionnement d’un actif par rapport à sa trajectoire, sans que des travaux aient été réalisés. Un actif considéré comme aligné à un instant T peut se retrouver hors trajectoire après une révision des hypothèses de calcul. Cette instabilité des référentiels impose une veille active et une réévaluation périodique des portefeuilles.

En 2026, les décideurs immobiliers doivent donc adopter une approche dynamique : ne pas se contenter d’une analyse ponctuelle du positionnement CRREM, mais mettre en place des systèmes de suivi continu permettant de détecter rapidement tout décrochage par rapport à la trajectoire cible. Le sous-comptage, en fournissant des données granulaires et actualisées, constitue le socle indispensable de cette démarche de pilotage proactif.

FAQ : sous-comptage et trajectoires CRREM

Qu’est-ce que le sous-comptage énergétique dans un bâtiment tertiaire ?

Le sous-comptage désigne la mesure détaillée des consommations énergétiques par usage au sein d’un bâtiment : chauffage, climatisation, éclairage, prises de courant, eau chaude sanitaire. Contrairement au comptage général, il permet d’identifier précisément les postes de surconsommation, de détecter les dérives en temps réel et de justifier les actions correctives auprès des parties prenantes, notamment dans le cadre des obligations réglementaires françaises.

Comment les trajectoires CRREM sont-elles calculées pour les actifs français ?

Les pathways CRREM sont calculés à partir des objectifs climatiques de l’Accord de Paris, déclinés par pays et par type d’actif. Pour la France, les facteurs d’émission du mix électrique national et les hypothèses de rénovation du parc sont intégrés. Les seuils exprimés en kgCO₂/m²/an et kWh/m²/an sont révisés régulièrement, ce qui impose une veille constante aux gestionnaires de portefeuilles immobiliers.

Quel est le lien entre la plateforme OPERAT et les trajectoires CRREM ?

OPERAT centralise les déclarations annuelles de consommation des bâtiments tertiaires soumis au Décret Tertiaire. Ces données constituent une base d’entrée pour positionner un actif sur un pathway CRREM. Cependant, OPERAT collecte des données globales par bâtiment, alors que l’analyse CRREM gagne en précision avec des données désagrégées par usage, ce que seul le sous-comptage permet d’obtenir.

Qu’est-ce que le risque de stranding pour un actif immobilier ?

Le stranding désigne la perte de valeur d’un actif liée à son inadéquation aux exigences climatiques et réglementaires. Un bâtiment hors trajectoire CRREM devient progressivement moins attractif pour les investisseurs institutionnels, plus difficile à financer et potentiellement moins compétitif sur le marché locatif. Ce risque s’accélère à mesure que les seuils réglementaires et les attentes des marchés financiers se durcissent.

Le Décret BACS contribue-t-il à l’alignement CRREM ?

Oui, le Décret BACS impose l’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) qui automatisent le suivi des consommations énergétiques. Ces systèmes produisent des données granulaires par usage, indispensables pour un sous-comptage efficace. En structurant la collecte de données, le Décret BACS fournit la matière première nécessaire au positionnement précis d’un actif sur les trajectoires CRREM et au pilotage de sa décarbonation.

À quelle fréquence les trajectoires CRREM sont-elles mises à jour ?

Les pathways CRREM font l’objet de révisions périodiques, sans calendrier fixe officiel. Les versions successives — notamment v2.04 et v2.05 — ont modifié les seuils pour plusieurs typologies d’actifs et zones géographiques. Chaque mise à jour peut reclasser un actif par rapport à sa trajectoire cible, même sans modification de ses consommations réelles. Une veille régulière et une réévaluation annuelle du positionnement CRREM sont donc indispensables.

Quels types d’actifs sont les plus exposés au risque de stranding CRREM en France ?

Les bureaux, les commerces à forte consommation et les hôtels figurent parmi les typologies les plus exposées en France. Leur intensité énergétique par m² est structurellement élevée, et les trajectoires CRREM imposent des réductions significatives sur la décennie 2020-2030. Les actifs anciens, peu rénovés et dépendants des énergies fossiles pour le chauffage présentent le profil de risque le plus critique face aux pathways actuels.

Sources et références

Statistiques et données officielles :

• CRREM (2023). CRREM Pathways v2.05 — Carbon Risk Real Estate Monitor. CRREM Consortium / INREV / EPRA. Trajectoires de décarbonation par type d’actif et par pays, seuils d’intensité carbone et énergétique.
• ADEME (2024). Plateforme OPERAT — Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire. ADEME / Ministère de la Transition Énergétique. Déclarations annuelles de consommation des bâtiments tertiaires soumis au Décret Tertiaire.https://operat.ademe.fr
• Ministère de la Transition Énergétique (2023). Décret n°2020-887 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (Décret BACS). Gouvernement français. Obligations d’installation de GTB pour les bâtiments tertiaires selon la puissance des installations.https://www.legifrance.gouv.fr